‘뉴타운사업 조정 촉진 Q&A’란 제목의 이 설명서는 경기도민들의 궁금증을 풀기 위한 것으로 뉴타운사업에 대한 경기도의 기본입장과 추정 프로그램, 추진위의 사용비용 조사, 해제 관련 내용을 문답 형식으로 담고 있다.
도는 Q&A 자료 발표에 앞서 경기도는 추정분담금에 대한 이해를 돕고자 지난 10일부터 뉴타운 사업지구 내 주민센터를 순회하는 ‘뉴타운 대책 현장 상황실’을 운영하고 있다.
뉴타운사업 진행상황을 알기 쉽게 설명한 ‘뉴타운사업 조정 촉진 Q&A’를 하나 하나 살펴보자.
Q> 뉴타운사업에 대한 경기도의 입장은?
A> 뉴타운사업의 가장 큰 문제점은 부동산 경기 하락 등 사회경제적 여건이 변하고 사업 추진에 감당하기 어려운 주민부담이 뒤따른다는 것이다. 도는 추가 매몰비용이 최소화하도록 주민에게 정보를 제공, 이른 시일내 주민 스스로 찬반 입장을 정리하도록 시군을 지원하고 지도해 나갈 계획이다.
도는 사업성이 없다고 판단되는 구역의 조기 정리를 위해 지난 6월 25일 도시재정비 사업조정 촉진 지침을 해당 시에 시달했다. 개인별 추정분담금을 공개해 주민 찬반 입장을 정하고, 의견 수렴 후 9월말 이전에 해제 등 촉진계획 변경안을 도에 제출토록 했다. 도는 사업성이 양호한 지역이라도 주민의사에 따라 사업추진 여부를 조기에 결정한다는 방침이다.
☞ 추정 프로그램 관련
Q> 경기도 추정분담금 시스템은 무엇이고 왜 만들었나?
A> GRES(Gyeonggi Regeneration Estimated Share of expense)는 재정비구역에 대한 구역별, 개인별 추정분담금을 알려주는 시스템이다. 홈페이지 주소 http://gres.gg.go.kr
조합원에게 개략적인 추정분담금을 알려줘 사업추진 여부 결정에 참고하도록 하기 위해 만들었다. 뉴타운, 재개발사업 등은 사업시행에 상당기간이 소요되는 만큼 현시점을 기준으로 정비사업의 개략사업비 및 개인별 추정분담금 자료제공으로 주민의 알권리 충족과 정비사업의 투명성 확보에 기여하는 게 목적이다.
Q> 경기도 추정분담금시스템(GRES) 내용은?
A> 종전 자산, 사업개요, 분양수입, 총사업비를 입력하면 추정분담금이 산출된다. 종전 자산과 총사업비는 시스템에 반영됐으며, 사업개요와 분양수입은 추진위원회 또는 해당 시에서 기초자료를 입력하면 추정분담금이 산출되도록 구성됐다.
Q> 토지 등 소유자 10% 이상이 요구해야만 추정분담금 정보를 공개할 수 있는지?
A> 그렇지 않다. ‘공공기관의 정보공개에 관한 법률’ 제2조·제9조 및 ‘지방자치법’ 제8조 규정에 의거, 자치단체가 보유·관리하고 있는 정보에 대해 공개요청이 없더라도 다른 법률에 따라 공개가 금지된 사안이 아닌 한 이해 당사자는 자신의 정보를 알 권리가 있기 때문에 공개가 가능하다.
Q> 추정분담금 공개 대상과 시기는?
A> 뉴타운지역은 조합설립 이전 단계인 73개 구역을 대상으로 7월 10일부터 공개하고 있다. 다만, 정보제공 대상과 시기는 해당 시군마다 차이가 있을 수 있다.
경기도의 73개 뉴타운사업 구역 가운데 사업개요 및 분양수입 등 기초자료가 입력된 61개 구역은 공개하고 있다. 자료 입력이 미진한 12개 구역은 조만간 자료 보완을 통해 분담금 정보가 공개되도록 조치할 계획이다.
의정부 금의 2개 구역은 자료입력은 끝났으나 주민 찬반이 팽팽히 맞서고 있어 토지 등 소유자 10% 이상의 동의가 있는 경우에 한해 8월 10일 이후 분담금 정보를 제공한다는 입장이다.
Q> 추정분담금 정보 활용 방법은?
A> 주민 스스로 자신에 대한 정보를 정확히 인지하고 사업참여 여부를 결정하는데 참고자료로 활용할 수 있다. 다만, 제공되는 정보가 사업계획 변경 등을 통해 계속적으로 바뀌는 만큼 확정된 분담금이 아님을 시스템에서도 공지하고 있다.
Q> 추정분담금의 한계는?
A> 도시 재정비사업은 장기간이 소요되기 때문에 현재 시점에서의 예측과 관리처분 시점과는 차이가 있을 수밖에 없다. 정식 감정평가가 아닌 공시가격에 보정률을 적용하는 간편법에 의한 종전자산 추정 방법은 토지 등 소유자별 추정분담금을 산정하는 데 한계가 있다.
개별 정비사업구역이 갖는 특수성, 특히 사업비 항목은 정비사업구역별로 계약의 형태, 인허가사항이 달라질 수 있고, 분쟁·소송 등에 대한 표준화가 불가능하기 때문에 오류가 발생할 여지가 있다.
경기도에서 시스템을 구축 제공하되, 실제 기초자료는 추진위원회 등에서 입력을 하고 시장·군수가 승인하도록 돼 있어 기초자료를 추진위원회에서 자의적으로 입력할 경우 결과치가 왜곡될 개연성이 있다.
Q> 추정분담금의 종전자산과 종후자산의 개념?
A> 종전자산은 조합원이 출자하는 재산이다. 평가는 부동산 유형별(단독주택, 공동주택, 기타) 공시가격 등을 기준으로 보정률을 산정하는 간편법을 적용했다.
종후자산은 사업후 조합원 및 일반 분양수입을 합산한 가격이다. 사업개요(아파트 및 부대시설) 내용에 따라 인근지역 아파트 시세 등을 고려해 분양수입을 결정하는 것으로 사업성과 밀접한 관계가 있다.
다만, GRES에서 분양금액은 개발이익이 반영되지 않은 현재를 기준으로 분양수입을 정하도록 하고 있다.
Q> 확정되지 않은 자료로 추정분담금이 산출되는 데도 주민들은 확정자료로 오인할 수 있다.
A> 추정분담금은 현재를 기준으로 산출하는 것으로 향후 부동산 여건 등 사업계획이 변경되면 분담금 또한 바뀐다.
분담금 변경에 대한 일련의 과정을 시스템에 공개하고 팝업창을 통해 안내함으로써 정비사업의 투명성 확보에도 기여할 것으로 판단한다.
Q> 사업취소·해제에 따른 매몰비용 처리는?
A> 현재 매몰비용에 대해 정해진 것은 아무 것도 없다. 향후 중앙정부의 관련 법령정비 등이 선행돼야 경기도 또한 입장을 마련할 수 있다.
Q> GRES에서 공개된 추정분담금에 대한 신뢰도는 어느 정도인지?
A> 많은 변수가 있기 때문에 신뢰도를 언급하는 것이 바람직하지 않다. 부동산 경기 여건에 따른 분양수입 변경, 물가변동에 따른 공사비용 상승 등 수많은 변수가 내재하는 만큼 미래의 개발이익(손해)을 언급하기에는 어려움이 있다.
Q> 추정분담금을 조합설립 동의 등에 활용해도 되는지?
A> 조합설립 동의 시 조합원이 추정분담금 자료를 참고할 수 있다. 공개된 추정분담금은 정비사업 초기단계의 예측자료로 실제 결과와 다를 수밖에 없다. 조합설립동의서에 나오는 개략 정비사업비 산출금액에 참고할 수 있으나, 확정적인 금액이 아님을 반드시 인지해야 한다.
☞ 조사비용 관련
Q> 사용비용을 왜 조사하나?
A> 사용비용을 보전해주기 위해 하는 조사는 아니다. 향후 관련 정책이나 예산검토 등을 위한 중요자료로 활용될 수도 있어 우선 조사하는 것이다.
Q> 어떤 것들이 비용으로 조사되나?
A> 용역비, 인건비, 운영비, 업무추진비, 사업비, 조사비 등으로 구분할 수 있다. 사용비용을 확인할 수 있는 영수증이 있거나 회계감사, 결산보고서상의 금액 등 실제 제출된 금액을 대상으로 조사한다. 추진위, 조합승인 없이 설계자, 시공자, 정비사업자 등이 임의로 사용한 금액은 제외된다.
Q> 지원여부?
A> 지원범위와 금액에 대해 현재까지 확정된 것은 아무것도 없다. 사용비용의 보전과 지원문제는 이번 조사와는 별개로 검토할 사항이다.
Q> 조사대상은?
A> ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 추진위 승인 및 조합설립 인가 구역을 대상으로 하
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