[서울시정일보 김유희기자] 2017년 아파트 분양시장은 분양물량 감소와 청약경쟁률 하락 등이 나타나며 2016년 과열된 분양시장의 분위기가 진정 국면에 접어들 것으로 예상된다.
아파트 분양시장은 최근 2년 동안(2015-2016년) 100만 가구가 넘는 물량이 쏟아져 나왔고 2014년 발표된 신규 택지지구 지정 중단과 2016년 8.25대책에 따른 택지지구 공급물량 축소 등이 영향을 미치며 2017년에는 40만 가구 이하로 분양물량이 줄어들 전망이다.
11.3부동산 대책이 발표되면서 전매제한기간 강화, 청약 1순위 제한, 재당첨 제한 등 청약 규제가 종전보다 강화됐다. 여기에 2016년 말 도입 예정인 DSR(총부채원리금상환비율) 등으로 단기 투자 수요가 분양시장에 진입하기 어려워져 청약경쟁률은 2016년에 비해 다소 낮아질 것으로 예상된다.
다만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역으로 선별 투자함에 따라 특정 지역 및 단지별 청약시장의 쏠림 현상은 불가피해 보인다.
2016년은 전국에서 49만5,197가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 2015년(51만4,982가구) 물량과 비교해 1만9,785가구 감소했지만 2000년 조사를 시작한 이후 2015년에 이어 두 번째로 많은 물량이다. 반기별로 물량을 나눠 살펴보면 상반기 18만6,347가구, 하반기 30만8,850가구가 공급됐다.
2016년 분양시장 열기가 뜨거워지면서 정부가 7.1중도금 대출 규제 강화와 8.25가계부채 관리 방안 대책 등을 발표했지만 청약열기는 사그라들지 않았다. 건설사들은 분양시장 분위기가 좋을 때 분양물량을 서둘러 밀어내고자 분양 진행에 속력을 높이며 2016년 하반기로 갈수록 많은 물량이 쏟아져 나왔다.
서울은 재개발ㆍ재건축 도심, 경기 및 인천은 신도시와 택지지구 아파트 위주로 분양.
2016년 수도권에서는 26만3,365가구(예정 물량 포함)가 공급됐다. 서울은 2015년(4만4,167가구) 대비 28.3%(1만2,502가구) 증가한 5만6,660가구가 공급됐다. 이 가운데 서울 재개발ㆍ재건축 분양물량이 5만1,127가구(일반분양 2만858가구)가 공급됐고 서울 평균 청약경쟁률은 24.42대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다.
경기는 18만3,514가구가 공급됐다. ▲동탄2신도시 1만9,078가구 ▲미사강변도시 7,801가구 ▲옥정지구 5,737가구 ▲은계지구 5,514가구 ▲다산지금지구 5,068가구 ▲호매실지구 3,893가구 등 택지지구 위주로 분양물량이 많았다.
인천은 2016년에 총 2만3,182가구가 공급됐고 2.75대 1의 청약경쟁률을 기록하며 호조세를 보였다. 이 중 송도국제신도시와 영종하늘도시에 분양물량이 집중되는 모습을 보였다. 카지노 복합리조트 및 제2여객터미널 등 개발호재가 풍부한 영종하늘도시(4,434가구)가 2011년 이후 5년 만에 분양을 재개했다. 지하철, 도로 등 교통여건이 개선되고 교육시설이 밀집한 송도국제신도시도 4,208가구를 공급했다.지방 분양시장은 부산이 분양 열기가 가장 뜨거웠다.
2016년 부산은 2015년 대비 5,711가구 증가한 2만7,262가구를 분양 했고 평균 청약경쟁률은 106.89대 1로 전국에서 가장 높았다.
2016년 청약경쟁률이 높았던 단지를 꼽아보면 TOP10 가운데 6개 단지가 부산에서 나올 만큼 청약광풍이 불었다. 높은 청약경쟁률에 힘입어 부산 재개발 정비 사업장 11곳이 일반분양에 나섰고 모두 성공적으로 청약을 마쳤다. 전매제한이 없어 환금성이 좋고 구도심의 정비 사업 분양이 활발히 진행되며 실수요와 투자수요를 끌어 모았다.
제주는 서귀포시 제주영어교육도시, 제주첨단과학기술단지 등 개발호재가 잇따르면서 부산에 이어 두 번째로 높은 청약경쟁률 69.13대 1을 기록했다.
세종은 1년의 전매제한기간이 있었지만 중앙행정기관과 국책연구기관 등 행정기관 이전으로 배후수요가 확보되면서 36.63대 1의 청약경쟁률을 기록했다.
대구는 입주물량 여파로 재고 아파트값이 2016년에 하락하는 모습을 보였지만 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들은 분양시장에 관심을 이어갔다. 2016년 대구 청약경쟁률은 31.59대 1을 기록했다.
2016년 분양시장은 2015년 분양 열기를 이어가며 평균 분양가격도 높아졌다. 2016년 전국 기준 3.3㎡당 평균 분양가격은 1,055만원을 기록하며 2015년 986만원과 비교해 69만원 상승했다. 수도권은 재개발ㆍ재건축 및 택지지구 아파트 중심으로 물량이 공급되며 분양가격 상승을 주도했다.
지역별로 서울은 2015년 1,946만원에서 2016년 2,116만원으로 올랐다. 경기는 1,057만원에서 1,128만원으로 올랐다. 신분당선 연장선, SRT 동탄역, KTX 평택 지제역 개통 등 교통여건 개선과 개발호재 등이 분양가격 상승에 영향을 줬다.
그 외 도시별 3.3㎡당 분양가는 ▲부산 1,120만원 ▲대구 1,120만원 ▲인천 1,105만원 ▲경남 998만원 ▲울산 949만원 ▲제주 933만원 ▲광주 907만원 ▲세종 884만원 ▲대전 843만원 ▲충남 807만원 ▲경북 785만원 ▲전북 766만원 ▲충북 762만원 ▲전남 737만원 ▲강원 704만원 순이다.
2017년 분양시장은 11.3부동산 대책(전매제한기간연장, 청약1순위 제한, 재당첨 제한, 중도금대출 발급요건 강화 등) 영향으로 위축이 불가피할 전망이다. 서울 강남4구ㆍ경기 과천 민간택지, 서울ㆍ경기 과천ㆍ성남ㆍ하남ㆍ고양ㆍ남양주ㆍ화성 동탄2신도시ㆍ세종시 공공택지가 소유권 이전 등기 시까지로 분양권 전매가 금지됐다. 서울 강남 4구를 제외한 전 지역과 성남시의 민간택지 분양 아파트는 18개월로 전매 제한 기간이 연장됐다.
11.3 부동산 대책으로 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양 시장이 재편될 가능성이 높다. 다만 규제가 비껴간 일부 지역은 도리어 수요자가 몰리는 ‘풍선효과