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Q&A로 풀어 본 ‘목돈 안드는 전세’

Q&A로 풀어 본 ‘목돈 안드는 전세’

  • 기자명 황문권 기자
  • 입력 2013.08.13 09:28
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[서울시정일보 황문권기자] 국토교통부는 4·1 부동산 종합대책의 렌트푸어 지원 방안의 후속 조치로 오는 23~27일 시중 6개 은행을 통해 ‘목돈 안드는 전세’ 대출 상품을 내놓기로 했다.

국토부는 목돈 안드는 전세 대출에 대한 궁금증을 문답으로 정리했다.

Q1. 목돈 안드는 전세 도입배경과 취지는 어떻게 되나?

정부는 렌트푸어 지원 및 임대차 시장 안정을 위해 행복주택 등 공공임대주택 공급확대와 함께 준공공임대 등 양질의 민간임대주택 공급을 확대해 수급불균형을 해소하고 있다.

임차인의 주거비 부담 완화를 위해 주택바우처 등 다양한 맞춤형 주거지원 대책을 마련하고 있다.
다만, 공공임대 확충 등에 시간이 소요되고 현재 무주택 서민들이 전세금 마련에 어려움을 겪고 있는 실정이다.
이에 전세가구의 목돈 마련 부담 완화를 위해 목돈 안드는 전세대출 제도를 도입하게 됐다.

목돈 안드는 전세제도의 핵심은 신용대출 성격의 전세자금 대출을 담보 대출화함으로써 대출한도 증액 및 금리 인하를 도모하려는 것이다.

단, 집주인 성향 등을 감안해 두 가지 유형의 목돈 안드는 전세제도를 마련했다.

1) 목돈 안드는 전세, 임차보증금 반환청구권 양도방식 : 임차인이 전세자금을 대출한 금융기관에게 보증금 반환청구권을 양도한 경우 금융기관에 우선변제권을 부여하여 전세대출 담보력 강화

2) 목돈 안드는 전세, 집주인 담보대출 방식 : 대출이자를 세입자가 납부하는 조건으로 집주인이 전세금을 주택담보대출로 조달

Q 2. 목돈 안드는 전세는 전세자금 지원을 확대하는 것인데, 이로 인해 전세자금 대출이 과도하게 일어날 우려는 없는지?

정부는 주택시장 정상화를 통한 전세수요의 매매수요 전환으로 전월세 시장 안정을 도모하고 있으나 시간이 소요되고 있다.
이 과정에서 전세금 마련 부담으로 주거하향 이동, 전세난민 발생 등 무주택 서민의 어려움이 커지고 있어 전세자금 지원은 불가피하다.
다만, 지원대상을 무주택자로 한정하고 소득요건도 부부합산 6000만원 이하로 제한해 과도한 대출 확대를 예방하고 있다.

Q3. 목돈 안드는 전세 대출기관을 6개 시중은행으로 한정한 이유는?

목돈 안드는 전세를 6개 은행을 통해서만 취급하겠다는 것은 아니다.
다만, 초기단계에서 안정적인 상품 출시를 위해 현재 주택기금 대출을 위탁 운영하고 있고 전세자금 대출 경험이 많은 6개 은행을 통해 우선 출시하게 되는 것이다.
향후, 대출실적에 따라 단계적으로 확대하는 방안을 검토할 예정이다.

Q4. 임차보증금 반환청구권 양도방식이란? 금융기관에 우선변제권을 부여하려는 이유는?

임차보증금 반환청구권 양도방식이란 세입자가 집주인에게 갖는 임차보증금 반환청구권이라는 채권을 전세대출 담보로 제공하는 것으로, 세입자의 신용도가 낮거나 소득수준이 낮은 경우 전세대출 금리를 낮추고 대출한도를 확대하기 위한 방법으로 사용된다.

금융기관은 현 주택임대차보호법상 임차보증금 반환청구권을 양도받더라도 우선변제권을 인정받지 못해 대출금리 인하 및 대출한도 확대 효과가 제한적이다.

주택임대차보호법 개정을 통해 금융기관에게도 우선변제권을 부여하면 근저당권에 준하는 담보력이 확보돼 금융기관의 대출금 회수가능성이 높아짐으로써 저리의 전세자금 대출이 확대될 것으로 기대된다.

Q 5. 금융기관에 대한 우선변제권 인정이 임대차보호법 취지에 맞는지?

궁극적인 목표가 전세자금 대출금리 인하를 통해 무주택서민의 주거안정을 지원하는 것으로 임대차보호법 제정 취지에 부합한다.

법논리적으로도 임차인이 갖는 우선변제권을 채권 양수인인 금융기관이 행사하지 못한다는 것은 모순이다.

Q 6. 집주인들이 거부감을 갖지는 않을지?

집주인 입장에서는 임차보증금 반환 주체가 임차인에서 금융기관으로 변경된다는 점을 제외하고는 실질적인 차이가 없다.
보증금의 일부를 은행으로부터 직접 입금받고 계약 종료시 보증금을 은행으로 반납하기만 하면 된다.

전문성이 높은 금융기관을 상대해야 한다는 막연한 불안감이 있을 수 있으나, 중개업소 등을 대상으로 적극적으로 홍보하여 불안감을 해소해 나갈 계획이다.

Q7. 우선변제권 인정기관을 은행 등으로 제한하는 이유는?

원칙적으로는 금융기관 범위에 대한 제한없이 모든 기관에게 우선변제권을 인정하는 것이 논리적으로 타당하나, 제도초기에 광범위하게 제도적용 범위를 인정할 경우, 사채업자 등 악용가능성 우려가 있다.

Q8. 임차인 이자연체, 임차 기간 중 기타 비용에 대한 처리는?

계약 종료시 은행이 집 주인에게 받은 임차인 몫 임차 보증금에서 연체 이자 등을 제하고 임차인에게 반납한다. (전세대출 계약서에 반영)

Q 9. 목돈 안드는 전세 실효성이 있겠는지? (어떤 사람들이 이용하나?)

집주인 담보대출방식은 전세계약을 갱신하는 경우를 대상으로 하는데, 집주인의 참여를 유도하기 위해 다양한 인센티브를 제공한 만큼 충분히 참여할 유인이 있다고 판단된다.

특히, 재계약하지 않고 새로운 세입자를 구할 경우, 새로운 세입자를 구하는데 드는 노력과 시간비용 및 부동산 중개비용 등을 감안할 때 기존 세입자와의 유대관계에 따라 집주인이 담보대출 받는 것에 대한 심리적 거부감을 충분히 극복할 수 있을 것으로 예상된다.
이 같은 장점에도 불구, 집주인이 주택담보대출을 거부하는 경우에는 임차보증금 반환청구권 양도방식 목돈 안드는 전세를 통해서도 대출이 가능하다.

Q10. 전세 증액계약에만 적용하는 이유는?

집주인 대출방식은 금융(LTV, DTI 완화)·세제지원이 이뤄지므로, 가계대출 증가, 재정여건 등을 감안해 증액계약으로 한정된다.
또한, 다가구, 다세대 주택의 경우 담보대출 가능금액 심사에 약 3주∼1개월이 소요돼 임대차계약기간에 맞춰 대출이 이뤄지기 어려운 점도 고려됐다.

Q11. 임대인에 대한 세제 인센티브는 충분한지?

집주인의 목돈 안드는 전세 참여를 유도하기 위해 다양한 세제지원 방안 마련했다.

전세대출금에 대한 소득세 비과세, 담보대출 이자 납입액에 대해 소득공제(40%), 집주인의 주택담보대출 규모에 비례해 재산세·종부세 감면 등 세제 인센티브를 제공한다.

전세보증금에 대한 비과세 필요성이 큰 다주택자 등의 경우 본 제도에 참여할 유인이 크다.

또 세입자를 구하기 어렵거나 기존 전세계약을 유지하고 싶은 집주인의 경우 본 제도에 참여할 수 있을 것으로 예상된다.

Q12. 임차인 이자납입 연체 및 임대인 신용도 하락에 대한 방지 수단은 있는지?

세입자가 이자납부를 지연하는 경우에 대비해 보증기관이 이자를 임대인에게 지급토록 하는 이자지급 보증 상품을 마련·제공할 예정이다.(임대인 요구 등에 따라 선택적으로 이용 가능)

다만, 임차인이 이자납입 연체 이후 임대인이 대위변제하기까지 기간 동안 이자연체 정보가 남게되면 임대인의 신용등급이 하락할 위험이 있으므로, 임대인이 대신 이자를 납입하기 까지 약 1개월간 연체정보 등록을 유예토록 할 예정이다.

Q13. 보증신청은 누가 하는 것인지? 절차는?

임차인이 대출이자를 납부하지 않을 경우 보증기관이 임대인에게 이자를 대신 지급하는 이자지급보증으로 임대인의 요구가 있을 경우, 임차인이 이자지급보증을 신청해 보증상품에 가입한다.

보증신청을 하기 위해서는 임차인이 보증기관에 보증신청서를 제출해야 한다.
다만, 임대인 및 임차인의 편의를 위해 은행창구에서 대출신청 접수시 보증상품을 안내한다.
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